O enquadramento legal do arrendamento em Portugal

O arrendamento urbano em Portugal é regulado pelo NRAU — Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, com as alterações subsequentes, incluindo a Lei n.º 12/2022 e as atualizações de 2024-2025). Este regime define as regras para celebração, vigência, atualização e cessação dos contratos de arrendamento.

Ter um contrato de arrendamento bem redigido é essencial — protege tanto o senhorio como o inquilino e evita litígios dispendiosos.

Elementos obrigatórios do contrato

O contrato de arrendamento deve conter, no mínimo, os seguintes elementos:

1. Identificação das partes

Nome completo do senhorio e do inquilino
NIF (Número de Identificação Fiscal) de ambos
Morada de ambos (diferente do imóvel arrendado, no caso do senhorio)
Estado civil (relevante para regime de bens)

2. Identificação do imóvel

Morada completa do imóvel
Artigo matricial e freguesia
Fração autónoma (se aplicável)
Licença de utilização — O Artigo 1070.º do Código Civil exige que o imóvel tenha licença de utilização adequada ao fim do arrendamento
Certificado energético — Obrigatório desde 2013 (Decreto-Lei n.º 118/2013)

3. Fim do arrendamento

Habitacional — Habitação permanente do inquilino
Não habitacional — Comércio, indústria, profissão liberal, etc.
O fim deve corresponder à licença de utilização do imóvel

4. Valor da renda e forma de pagamento

Valor mensal da renda (em euros)
Data de vencimento (normalmente o 1.º dia útil de cada mês)
Forma de pagamento — Transferência bancária, cheque, numerário
IBAN do senhorio (se por transferência)

5. Duração do contrato

Desde as alterações de 2024, existem regras específicas:

Arrendamento para habitação permanente: Duração mínima de 1 ano (Art. 1095.º CC)
Se as partes não estipularem duração, o contrato considera-se celebrado por 5 anos (Art. 1094.º, n.º 3 CC)
Renovação automática por períodos de igual duração, salvo oposição de uma das partes

6. Caução

Não é obrigatória, mas é prática corrente
Limite máximo: 2 meses de renda (recomendação do mercado; a lei não impõe limite)
Deve ser devolvida no final do contrato, deduzidas eventuais reparações

7. Data e assinaturas

Data de celebração do contrato
Data de início do arrendamento (pode ser diferente)
Assinaturas de todas as partes (pode ser assinatura digital qualificada)

Cláusulas recomendadas (não obrigatórias, mas importantes)

Obras e reparações

Defina claramente a responsabilidade:

Obras de conservação (estruturais): Responsabilidade do senhorio (Art. 1074.º CC)
Reparações correntes (uso normal): Responsabilidade do inquilino
Obras de melhoria: Proibidas sem autorização escrita do senhorio
Compensação por obras: Se o inquilino realizar obras autorizadas, como é compensado

Animais de estimação

O NRAU não proíbe animais — o contrato deve ser explícito se houver restrições. Note que a Lei n.º 8/2017 reconhece animais como seres sensíveis, limitando cláusulas abusivas.

Subarrendamento

Por defeito, o subarrendamento depende de autorização do senhorio (Art. 1088.º CC). É recomendável proibi-lo expressamente no contrato se não for desejado.

Seguro

Embora o seguro de incêndio seja obrigatório para o condomínio (partes comuns), recomende ou exija seguro de conteúdo por parte do inquilino.

Fiadores

Se exigir fiador, inclua a identificação completa e assinatura do fiador no contrato, com declaração expressa de renúncia ao benefício da excussão prévia.

Obrigações após a celebração

1. Registo nas Finanças (obrigatório)

O contrato deve ser comunicado à AT no prazo de 30 dias após a celebração. O registo é feito online no Portal das Finanças:

Portal das Finanças → Cidadãos → Arrendamento → Comunicar contrato

Preencha os dados do contrato (partes, imóvel, renda, datas)

O Portal emite um comprovativo de comunicação

Coima por falta de registo: 150€ a 3.750€ (Art. 117.º RGIT)

2. Imposto de Selo (obrigatório)

O contrato de arrendamento está sujeito a Imposto de Selo à taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal (verba 2 da Tabela Geral do Imposto de Selo).

Responsável pelo pagamento: O inquilino
Liquidação: Pelo senhorio, no momento do registo do contrato
Pagamento: Via Portal das Finanças, no prazo emitido na guia de pagamento

Exemplo: Renda de 700€/mês → Imposto de Selo = 700€ x 10% = 70€

3. Emissão mensal de recibos (obrigatório)

A partir do momento em que começa a receber rendas, o senhorio deve emitir recibos electrónicos no Portal das Finanças, até ao 5.º dia útil do mês seguinte.

Atualização de rendas

Coeficiente de atualização anual

As rendas podem ser atualizadas anualmente, com base no coeficiente publicado pelo INE/Governo:

O coeficiente de atualização para 2026 baseia-se na variação do IPC (Índice de Preços no Consumidor)
A atualização é automática se prevista no contrato
Deve ser comunicada ao inquilino com antecedência mínima de 30 dias (Art. 1077.º CC)

Limitações

O Governo tem imposto tetos máximos à atualização de rendas nos últimos anos para proteger os inquilinos. Verifique sempre o coeficiente em vigor para o ano corrente.

Cessação do contrato

Oposição à renovação pelo senhorio

O senhorio pode opor-se à renovação com antecedência mínima de:

240 dias para contratos de 1 a 6 anos
480 dias para contratos de 6+ anos

Oposição à renovação pelo inquilino

O inquilino pode opor-se com antecedência de:

120 dias para contratos até 6 anos
240 dias para contratos de 6+ anos

Denúncia pelo inquilino

O inquilino pode denunciar o contrato a qualquer momento, com aviso prévio de 120 dias (Art. 1098.º CC). Se denunciar no primeiro ano do contrato, pode ter de pagar indemnização equivalente às rendas até ao final do prazo mínimo.

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O Rendi ajuda senhorios a gerir todo o ciclo do arrendamento:

Modelos de contrato com cláusulas atualizadas
Alertas de prazos (renovação, atualização de renda, comunicação à AT)
Emissão automática de recibos
Controlo de pagamentos e alertas de atraso
Relatórios fiscais para o Anexo F do IRS
Dashboard multi-imóvel com visão centralizada

Para entender as obrigações fiscais do senhorio, consulte o nosso artigo sobre IRS Anexo F: como declarar rendas.

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Contrato de Arrendamento: Modelo e Cláusulas Obrigatórias 2026