Arrendamento vs Alojamento Local: Diferenças Fiscais em 2026

Arrendamento tradicional ou alojamento local: qual compensa mais?

A decisão entre colocar um imóvel em arrendamento de longa duração ou explorar como alojamento local (AL) é uma das dúvidas mais frequentes entre proprietários portugueses. Com as alterações fiscais introduzidas pelo programa Mais Habitação e as atualizações de 2026, esta escolha tem implicações significativas no rendimento líquido.

Neste guia, analisamos em detalhe as diferenças fiscais entre os dois regimes, ajudando-o a tomar uma decisão informada com base na legislação em vigor.

Tributação em IRS: como são tributadas as rendas

Arrendamento tradicional (Categoria F)

Os rendimentos prediais de contratos de arrendamento habitacional são tributados na Categoria F do IRS. Em 2026, as taxas autónomas variam conforme a duração do contrato:

Duração do contrato

Taxa autónoma IRS

Inferior a 2 anos	28%
2 a 5 anos	23%
5 a 10 anos	15%
10 a 20 anos	10%
Superior a 20 anos	5%

Estas taxas representam um incentivo claro do Estado para contratos de longa duração. Um senhorio com um contrato de 10 anos paga quase metade do imposto face a um contrato de curta duração.

Alternativamente, o senhorio pode optar pelo englobamento, somando os rendimentos prediais aos restantes rendimentos, o que pode ser vantajoso para quem tem rendimentos totais baixos.

Alojamento local (Categoria B)

Os rendimentos de AL são tributados como rendimentos empresariais na Categoria B. No regime simplificado, aplica-se um coeficiente sobre os rendimentos brutos:

• Moradia ou apartamento: coeficiente de 0,35 (apenas 35% do rendimento é tributado)
• Estabelecimento de hospedagem: coeficiente de 0,15 (apenas 15% é tributado)
• Quartos em residência própria: coeficiente de 0,15

Na prática, para um apartamento em AL, a taxa efetiva de IRS incide sobre 35% do rendimento, o que pode resultar numa tributação inferior ou superior ao arrendamento, dependendo do escalão de IRS do contribuinte e do volume de negócios.

Nota importante: Desde 2024, o coeficiente para apartamentos e moradias em AL foi aumentado de 0,35 para 0,50 em zonas de pressão urbanística (como Lisboa, Porto e Algarve), tornando o AL menos atrativo fiscalmente nessas áreas.

IMI: o agravamento para alojamento local

Uma das penalizações fiscais mais relevantes para o AL é o IMI agravado. Desde a entrada em vigor do Mais Habitação:

• Imóveis em AL podem ter um agravamento de IMI até 100%, duplicando o valor do imposto
• Este agravamento é aplicado pelos municípios que deliberem nesse sentido
• O arrendamento tradicional de longa duração está isento de agravamento e pode até beneficiar de isenção de IMI em determinados casos

Exemplo prático

Para um imóvel com valor patrimonial tributário (VPT) de 150.000€ e taxa de IMI de 0,35%:

• Arrendamento: IMI = 525€/ano
• AL com agravamento 100%: IMI = 1.050€/ano

Esta diferença de 525€ anuais pesa na conta final e deve ser considerada no cálculo de rentabilidade.

Licenciamento e obrigações legais

Arrendamento tradicional

O arrendamento habitacional exige:

Contrato escrito com todos os elementos obrigatórios (Art. 1070.º do Código Civil)

Registo do contrato no Portal das Finanças

Comunicação à AT dos recibos eletrónicos de renda

Certificado energético válido

O processo é relativamente simples e não requer licença camarária específica.

Alojamento local

O AL tem requisitos mais exigentes:

Registo no RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) — obrigatório antes de iniciar atividade

Autorização da câmara municipal — muitos municípios impõem restrições ou suspenderam novos registos

Autorização do condomínio — desde o Mais Habitação, é necessária aprovação de mais de metade da permilagem

Livro de reclamações físico e eletrónico

Seguro de responsabilidade civil obrigatório

Contribuição extraordinária para o turismo em alguns municípios

Em Lisboa, o registo de novos AL em apartamentos está suspenso em grande parte do concelho desde 2023. No Porto, existem restrições em zonas de pressão.

Vantagens e desvantagens de cada regime

Arrendamento tradicional

Vantagens:

• Taxas de IRS reduzidas para contratos longos
• Estabilidade de rendimento (rendas mensais fixas)
• Menos custos operacionais (sem lavandaria, limpeza, check-in)
• Sem necessidade de licença camarária
• Sem agravamento de IMI

Desvantagens:

• Rendimento bruto geralmente inferior ao AL
• Risco de incumprimento do inquilino
• Processo de despejo moroso (pode demorar 6-12 meses)
• Menor flexibilidade para uso pessoal do imóvel

Alojamento local

Vantagens:

• Potencial de rendimento bruto superior, especialmente em zonas turísticas
• Flexibilidade para uso pessoal nos períodos sem reservas
• Possibilidade de ajustar preços à procura

Desvantagens:

• Tributação em IRS potencialmente superior (coeficiente de 0,50 em zonas de pressão)
• IMI agravado até 100%
• Custos operacionais elevados (limpeza, lavandaria, plataformas, manutenção)
• Sazonalidade (rendimento irregular ao longo do ano)
• Gestão intensiva (check-ins, comunicação com hóspedes, avaliações)
• Restrições crescentes de licenciamento

Simulação comparativa: qual rende mais?

Consideremos um T1 em Lisboa, com VPT de 120.000€:

Indicador

Arrendamento (5 anos)

AL (apartamento)

Rendimento bruto anual	10.800€ (900€/mês)	16.000€ (70% ocupação)
Custos operacionais	~500€	~5.500€
Rendimento líquido antes impostos	10.300€	10.500€
Taxa IRS efetiva	15% s/ 10.300€ = 1.545€	~28% s/ 8.000€ (50%) = 2.240€
IMI	420€	840€ (agravado)
Rendimento líquido final	8.335€	7.420€

Neste cenário realista, o arrendamento tradicional com contrato de 5 anos acaba por ser mais rentável do que o AL, quando se consideram todos os custos e impostos. Naturalmente, cada caso é diferente e depende da localização, ocupação e custos reais.

Como gerir eficazmente o arrendamento

Independentemente do regime escolhido, uma gestão eficiente é fundamental. Para senhorios com arrendamento tradicional, o Rendi automatiza a emissão de recibos, o controlo de pagamentos e a geração de mapas fiscais para o IRS, poupando horas de trabalho administrativo.

Se pretende aprofundar as obrigações dos contratos de arrendamento, consulte o nosso guia sobre contratos de arrendamento em Portugal.

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